规划审批“大瘦身”！珠海新规：这些事不用再跑市里，区里就能定

7月9日，珠海市自然资源局召开新闻通气会，对《珠海市控制性详细规划管理实施细则（修订）》进行解读。

这份文件的核心就一件事——给规划审批流程“瘦身”。通俗地讲，控制性详细规划就是珠海每一块土地的“使用说明书”：这块地用来干什么、房子能盖多高、能建多密，都写在这份文件里。过去，这份“说明书”的每一个字改动，都要报市政府、上规委会、公示30天，一套流程少则3个月、多则半年。如今，大量审批事项从“市里”下放到了“区里”，好项目不用再在审批路上干等。

城市发展逻辑变化，规划审批必须跟着变

此次修订，首先源于城市发展逻辑的根本转变。过去几十年，珠海和许多城市一样，走的是“大拆大建”的外延扩张路线。如今，土地资源日趋紧张，城市发展已转向“精耕细作”——老旧小区改造、城中村更新、旧厂房盘活等复杂场景激增，规划管理不能再搞“一刀切”。

珠海市自然资源局（以下简称：自然资源局）相关负责人在通气会上表示，这次修订是珠海主动应对城市发展阶段性转变的一次系统性制度升级：“以前规划管理更多服务于增量扩张，现在进入存量时代，每一寸土地都要精打细算，审批逻辑必须跟着变。”

与此同时，几股现实力量也在倒逼改革。房地产市场变了。 低密度、高品质地块需求大幅上升，但容积率“只能设上限、不知道怎么往下调”的困境，让好项目卡在半路。

随着，“百千万工程”深入推进。 农村留用地想灵活盘活，却受困于规划功能“一定终身”，想调整就得往市里跑。产业项目落地等不起。“两报两批”制度让一个微调也要耗上3至6个月。

据悉，珠海此前已围绕土地管理、过渡性开发等领域出台多份政策文件，方向明确，但涉及规划调整的程序缺乏系统性整合。步步为营，但最后一步怎么走、纳入哪个通道、由谁审批，没有明确。本次修订正是将这些政策‘串珠成链’，把各类调整情形分门别类纳入不同审批通道，以放权赋能、流程精简为核心，为城市从“有没有”向“好不好”转变提供制度支撑。

权力放下去、效率提上来

新细则最大的亮点，是将规划调整事项分级，实行差异化管理，核心逻辑是“大事市里管、小事区里定”。

不同的调整层级分别为，控规修改，涉及重大变更，继续由市政府审批；局部调整，涵盖产业用地、农村留用地、混合用地拆分等情形，由区政府审批；技术修正，涉及公益性用地调整、单个地块指标微调等，由自然资源主管部门直接审批。

据悉，本次将部分情形从控规修改调整为局部调整或技术修正，审批效率整体将提升60%以上，现在新规逐项给出了清晰的路径，“符合条件的事项，区里直接批，不用再往市里报了。”

回应市场关切，破解民生痛点

针对房地产市场变化，新规明确容积率下调的程序。在不超过原规划容积率上限的前提下，各区里组织专家论证合理即可直接确定更低的容积率。通气会以珠海近期土地市场为例，指出市场普遍对低密度高品质地块的需求更加迫切，制度必须跟上，对于商住用地，依据区人民政府（管委会）意见，组织专家论证并达成共识后，可按简易程序纳入国土空间规划“一张图”数据库管理。

针对乡村振兴需求，新规赋予农村留用地更大弹性。在守住公益性用地底线的前提下，留用地可按工业、商业、保障性住房三大功能方向灵活选择，由区里直接审批。据悉，这样做的目的是让“百千万工程”效率更高、活力更足，“宜工则工、宜商则商，村集体发挥主观能动性，我们做的就是给政策、简程序。”

产业项目落地，产业用地调整几乎全部走简化通道。不仅支持产业用地调整，还鼓励建设产城融合、职住平衡的产业配套，保障性租赁住房、工业邻里中心这些都放进了简化通道。

城市更新微调，纳入“局部调整”尤为关键。在不突破城市更新实施项目范围内控制性详细规划规定的各大类经营性用地建筑规模、不减少公益性用地面积及建筑规模的前提下，可结合城市更新实施项目对用地布局及规划指标进行调整，并由区政府审批。

此外，本次修改文件还制定了“实施深化”制度，符合条件的情形不再视为调整控规，直接纳入“一张图”系统管理。据了解，实施深化，最早是上海在探索，现在广东省内的城市都在研究，但正式印发的珠海走在省内前列。此清单会动态更新，当前主要解决容积率下调、地块拆分等市场最关心的问题。

从“固定套餐”到“自由单选”

通气会现场，自然资源局相关负责人用“套餐”打了个比方。以前的规划就像固定套餐——配好了可乐和薯条，不能换。现在新规相当于给了你一个“大套餐”，汉堡口味可以选，饮料可以换，薯条要方的还是圆的也能定，只要总量不变。这种“菜单式”的弹性管控，正是为了适应市场变化和产业多元化的需求。

此次修订的核心逻辑清晰而坚定——凡是能放的权都放给区里，凡是能减的程序都砍掉。只要有利于高质量发展、有利于民生改善、有利于产业落地，规划审批就开绿灯。

接下来，自然资源局将持续跟进实施效果，动态优化实施深化清单，完善配套程序

这份新规，给开发商省了时间，给村集体松了绑，给老百姓换来了更好的房子、更快的配套。标志着珠海城市建设，标志着珠海城市建设，正式迈入下一轮高质量发展阶段。

凤凰网广东发自珠海

采写：李芳