旧厂房蝶变时尚公寓 回望广州首个“工改租”项目如何破局
广东

旧厂房蝶变时尚公寓 回望广州首个“工改租”项目如何破局

旧厂房蝶变时尚公寓 回望广州首个“工改租”项目如何破局

房间内部一角。

房间内部一角。

外景图。 图源:优家国际青年社区官微

外景图。 图源:优家国际青年社区官微

楼宇曾经的样子。 图源:优家

楼宇曾经的样子。 图源:优家

广州,越秀,应元路15号。出租车司机老马摇下车窗,指了指五十米外一栋建筑,“就是那栋楼吧?”老马做起出租车的活计并不长,对这段路,他还称不上熟悉。“又新又洋气,看着就像公寓。”

这番判断有理有据。顺着老马所指的方向望去,一栋米白色的建筑跃进视野,不高,但很新。无论是外立面上几行“房子是租来的,生活是自己的”大字,还是依次排开的三个企业logo,都在直观地提醒来客:这栋楼宇被赋予了非同一般的意义。

“广东首个‘非住宅存量用房改造租赁项目’的第一锹,就是在这里落下的。”YOU+国际青年社区(下称“优家”)创始人刘昕向南都·奥一新闻记者表示。他还记得那张薄薄的项目认定书,编号是“001”。

“第一”赋予了这栋楼无可替代的意义。很长一段时间内,刘昕的任务之一就是接待各地学习“非住改租”经验的团体,照片墙上的合影添了一张又一张。这栋建筑与邻近的越秀山体育场、三元宫一样,成了应元路颇具特色的景点。

这是两年前的刘昕没来得及设想的场景。那时项目改造的第一锹土还没落下,他和团队正在为解决“山一样高”的困难焦头烂额。“一桩接一桩,事怎么能这么多?”他失笑。“但桩桩都在突破。”

突破带来的结果显而易见。时过一年有余,这碗由政、企、银、协联合熬出的“头啖汤”,仍在以低调之姿叙写着广州“住有所居”史:一栋旧厂房,能为新市民解决哪些居住问题?

缘起

“有没有可能改成长租公寓?”

在地图上,这栋面积4787平方米的建筑被标记为“建融家园优家国际社区”,名字颇长,念起来有些拗口。但这并不是常用名。刘昕和建设银行广州越秀支行住房金融部总经理朱远穗,都习惯用另一个颇具历史韵味的名字称呼它——继园东社区。

“继园”二字历史良久。在文献记载里,它原为广东一名学者的私家园林,再后来是一间归广州轻工工贸集团所有的印染厂,用途几经辗转。约10年前,企业退出场地,楼宇自此闲置,内里的物件尽数迁走,空空如也。

朱远穗第一次见到这个项目时,觉得不可思议。“怎么这么荒芜?”这里靠近广东省政府大院,与最近的地铁站相隔不到700米,从位置或配套上看,这栋楼宇都不该是如此潦倒的模样。

“不但不产生收益,我们还需要额外投入资金与精力维护它,可惜了。”一次拜访广州轻工工贸集团领导时,朱远穗听到了这一句。她不假思索:“有没有可能改成长租公寓?”

2019年7月,广州出台《广州市商业、商务办公等存量用房改造租赁住房工作指导意见》,鼓励符合要求的非住宅存量用房改造为租赁住房,促进住房租赁消费。2020年中,广州住建局推进“非住改租”项目试点,继园东为备选项目之一。

忐忑

东风俱备,只待首个项目落地

刘昕也是在这时留意到了继园东项目。“这里正好在市中心,位置够好、够敞亮。”身为广州市房地产租赁协会会长,刘昕分外留意相关政策的动向。“‘非住改租’涉及很多突破,但我们挺愿意干这事儿的。有这么多支持,我们自然也有信心。”

他跃跃欲试,设想将这里改造成一栋适合新市民居住的租赁公寓,这与朱远穗的想法奇妙地同频共振,合作由此展开。时年年中,优家与建设银行子公司建信住房服务(广东)公司(后称“建信住房”)联合拿下继园东项目,并于2020年9月与广州轻工工贸集团签约,获得半年免租期,优家为运营单位。

改造自此而始。那一阵子,朱远穗有些期待,又免不了忐忑。“我们知道‘非住改租’也挺难的,当时还没有先例。”刘昕也在想,抢饮这碗“头啖汤”,需要迈过几道坎?

探究

怎么让工程“合规”?

将旧厂房打造成一间适合租赁的公寓,对优家和建信住房而言,都不算难事。真正的难处在于,如何拿到那张意味着合法合规的“出生证”,也就是“非住宅存量用房改造租赁住房项目认定书”?

“项目设想没问题,建筑也没问题,问题在于怎么让工程‘合规’。”YOU+国际青年社区合伙人王晖在住房租赁行业浸润多年,这张薄薄的认定书令他一度发愁。“我们要做一个好的示范出来。”

合规第一步,在于“等”之一字。

尽管广州市已于2019年7月发布了“非住改租赁”文件,但各区的实施细则还未下发,项目开展暂时无从着手。“涉及的经办部门太多了,比如公安、水务、消防、规划等部门。”王晖理解细则出台的不易。

继园东项目的出现,犹如沙丁鱼群中倏忽冒出了一尾鲇鱼,促使越秀区更快更好地为此行动。2020年10月,历时两月,越秀区出台了相关工作指引,王晖一行人的日常工作变成了“开会”。“我们这个项目属于第一个,经办部门也不熟悉这个业务,都需要磨合。”

需要讨论的细节很多。比如,施工证办理需要符合哪些条件?怎么改成民用水电气?这是一栋落成了几十年的老楼,在它身上,新、旧法律法规的碰撞不可避免,矛盾重重叠叠。参与者都在审慎地度量,项目应该把控到哪个度?

“光是区长办公会就开了好几次,经办单位都很重视这件事。”王晖回忆。另一名不便具名的参会人员则笑着补充了一句:“好几次开会可谓唇枪舌剑。”

政、企、银都在为此奔走,广州市租赁协会也加入其中。“那半年,这个项目团队去了区规划局5次、建设税务局20多次、区房管局50多次、洪桥街20多次、城管10多次、安监中队5次。”朱远穗列了一串数字。

难点

“项目资金回正需要花5-6年”

另一个难点在于实施主体。按照原先的设想,优家虽是项目的运营主体,但融资存在难关。“一来它没有抵押物,二来作为创业系租赁企业,市场对其盈利前景还在观望。”在住房金融领域工作多年,朱远穗明白,这类项目不太会是银行争先抢夺的香饽饽。

若不能从银行间获得贷款,企业只能采取社会集资的方式,而后者的贷款年利率可能去到14%-15%。转换为租金,租客不可避免一同承担。

建设银行为此竭虑许久,其子公司建信住房随后介入。依据优化后的合作模式,建信住房作为主体,向建设银行申请住房租赁经营贷款1070万元,而后再委托优家进行项目运营,优家只需定期还本付息,且年利率低至4.2%。“项目资金回正需要花5-6年,我们一口气提供了8年期的低息贷款。”朱远穗说。

这是一种大胆的做法。“一般银行不会这么做,要冒风险。”刘昕评价。

在“一切为了项目”的情况下,2021年2月9日,一张“广州市越秀区非住宅存量用房改造租赁住房项目认定书”终于如约到来。时近除夕,广州冬寒料峭,冷气袭人,刘昕觉得,“这就是最好的新年礼物”。

走心

年轻人在这里找到一个“大家”

在这栋建筑面积4787平方米的旧厂房里,一系列看得见摸得着的改造正在进行。

房间格局被重新铺排,变成167间套间,窗户也挪了位置,地下和四周被刷上厚厚的白漆,缀以绿植和油画。一楼的空间则细分为公共书吧、酒吧、厨房和观影区。周末晚间,“家友”们三三两两地坐在沙发上,捂着眼一起看恐怖片,有时被画面吓得大叫,而后又笑着抱成一团。几步之遥的公共厨房,饭菜香随着空调冷气袅袅飘出。

来自天南地北的年轻人在这里找到了一个“大家”,项目负责人俞意是这个家庭的“大姐姐”。她早年在酒店做会展工作,3年前正式转入公寓行业。酒店住客大多步履匆匆,但公寓不是,它需要细水长流的经营,俞意将此理解为“更走心”。

她还记得一个2002年生的男孩,面容稚嫩,性子腼腆。男孩不好意思地告诉俞意,他现在正在实习,但社交上总觉得有些障碍,怎么样才能融入继园东社区这个大家庭?俞意把他带到几位正在“拼饭”的年轻人面前,介绍说,这是我们新来的“家友”,他也还没吃饭,大家要不一起做做饭,认识一下?

这样的故事在继园东社区内随处生长。

温暖

新公寓,新家园

广漂数年,俞意懂得初到一座城市生活的辛酸。刘昕也明白。他还记得,14年前他退租一间出租屋时,房东扣掉了他的押金,只因他在墙壁上钉了一个钉子挂照片。“这件事好像在说,一个租客在走的时候必须抹掉所有痕迹。我当时和出租车司机说,怎么这么冰冷?他说他也有同样感觉。但我觉得生活不该这样。”

“给漂泊的年轻人一个家”,如今,这个项目正越来越趋近所有人的设想。

温暖从内向建筑外蔓延。作为突然造访的“后来者”,优家希望能为这片老街区带来一些好的变化,比如先后落地的公共外卖柜、快递柜和正在酝酿中的垃圾投放点。门口的休息区为环卫工人开放,“进来喝水、加热饭菜、用洗手间、休息都不是问题。”俞意介绍。

书吧也对外开放,时常有中学生探头探脑地问她,姐姐,我们能进来看书吗?

“附近邻居要是家里东西坏了,我们也随时派维修师傅过去,帮忙换个插座又何妨?”项目施工期间,还有邻居主动劝下了个别意欲投诉的居民。“那个奶奶耐心地说:这里以前是烂厂房,现在又漂亮,还能让年轻人住进来,这是好事儿,我们也要体谅一下。”

常常有老人家用好奇的目光打量这栋建筑,和这群看上去很快乐的年轻人。看到邻居在门外驻足,俞意总会挥挥手,用一口熟练的粤语招呼:“叔叔阿姨食饭未?一起嚟食呀!”

欣慰

出租率已达九成以上

多方心力汩汩倾注而下,2021年10月1日,继园东社区正式开业招租,月租2000元起,其租金均价为周边房租的75%左右,目前出租率已达到九成以上。

而今接待来访团,刘昕的介绍里必定少不了“首个”一词:它是广东首个拥有合规“出生证”的非住改租赁项目,是广州首个工改租保障性租赁住房,还是广州住房公积金管理中心“按月冲还租”业务的首个试点项目。

另一个备受瞩目的亮点是,这个项目落地于国务院2021年22号文出台之前。2021年7月,国务院发布了《关于加快发展保障性租赁住房的意见》,对于非居住存量房屋如何改建为保障性租赁住房,内文明确了不少方向性的做法,比如简化审批流程、支持银行业金融机构提供长期贷款、执行民用水电气价格。这些一度都是继园东项目的堵点。

“继园东项目落地于《意见》出台一年之前,做起来只会更难。”刘昕说。“但当时我们觉得是有希望的,因为有政府和政策的支持,我们知道这事儿肯定能做成,只是时间的问题。你看,结果也证明,这事真的做成了。”

这是一个令人欣慰的结果。

观察

“纳保”已成住房租赁行业新风向

令刘昕更惊喜的是,项目入市之后,在与国企商谈盘活旧资产、改造租赁住房时,对方总会问,“能不能像继园东项目一样,纳为保障性租赁住房?”刘昕隐约觉得,“纳保”已经成了住房租赁行业一股不容忽视的新风向,优家应该踩准机遇。“目前国家对保障性租赁住房的支持力度很大,配套了金融、税收、土地等方面的优惠政策,对政府、企业、租客来说,是件三方共赢的好事儿。”

建设银行亦是如此。“这个项目将成为我们未来重点复制的一大模式。”朱远穗说。王晖也持以肯定,他向记者提出了自己的思考。他建议,对于此类非住宅存量用房改造租赁项目,规范可以有一个相对灵活调整的空间。“我们也期待相关工程的报建体系能更为完善,以使政府的管控与市场情况更好地衔接。”

编号“002”何时出现?多方都在期待。“你看,这么多人对这件事有干劲,更多项目能做成,肯定是一件自然而然的事情。”继园东社区的茶座上,刘昕以轻快的语速对记者说道。尽管继园东项目帷幕已落,但对政、企、银、协四方而言,现在,才是真正意义上的开始。

声音

目前国家对保障性租赁住房的支持力度很大,配套了金融、税收、土地等方面的优惠政策,对政府、企业、租客来说,是件三方共赢的好事儿。

——YOU+国际青年社区创始人刘昕

对于非住宅存量用房改造租赁项目,规范可以有一个相对灵活调整的空间。我们也期待相关工程的报建体系能更为完善,以使政府的管控与市场情况更好地衔接。

——YOU+国际青年社区合伙人王晖

采写:南都·奥一新闻记者 林少娟

摄影:实习生 胡铭恩(除署名外)

来源 南方都市报