东莞推出11个城市更新单元 建设高品质公共配套设施

东莞长安下一盘“城市更新”大棋，临深圳315万平方米土地将“魅力四射”

早前，东莞市长安镇多个社区先后一共推出11个城市更新单元，并签订前期服务商，陆续开展权益核查等工作。长安的南部片区社区，特别是地理位置紧靠穗深城轨的社区最积极响应，包括沙头、厦边、厦岗、新民等社区共推出11个城市更新项目315万平方米，更新项目多、更新面积大、涉及范围广。

城市更新，将建设一批高品质公共配套设施

城市更新，自政府至社区，在长安镇已经有最大的共识。日前，长安镇委委员陈文龙接受采访时表示，长安经过多年的高速发展，土地资源紧缺制约发展，今年长安镇《政府工作报告》提出，要更高标准抓城市品质提升，以“三区”建设引领发展规划。长安大力推进城市更新，是为拓展城市和产业发展空间，重新定位城市功能，提升长安城市品质。

对大部分市民来说，“城市更新”也许仍然停留在“旧改”的概念上。本次长安集中推出如此多城市更新单元，更强调全镇一盘棋。

长安镇着力构建全方位统筹协调的规划管控体系，已于2019年5月完成编制《东莞市长安镇城市更新专项规划（2018-2022）》，该规划指导和统筹长安镇辖区内城市更新工作的纲领性文件，为城市更新改造提供强有力的规划指引与管控约束。长安土地开发建设强度已达60%，远远超过45%的全市平均水平，成片的建设用地更是少之甚少，结合长安镇目前申报的更新单元情况，面积少则13万平方米，多则60多万平方米。

多年的城市发展，长安教育、医疗等公共设施的承载力早已超负荷。通过城市更新，也是推动全镇一次公共设施补短板的行动。陈文龙生动地形容，依据城市更新专项规划，通过城市更新单元划定，明确更新单元内公共设施的规划要求，实现“肥瘦搭配”“骨肉相连”，权利与义务相挂钩。

他透露，通过城市更新，将在长安镇建设一批高品质的公办学校、儿童公园、社会福利设施以及社区中心等；提升城市空间品质，引导建设一批具有示范意义的标杆项目。例如，新民社区茅洲河沿岸产城融合类更新单元，面积约125万平方米，目前东莞市少有的大面积、靠近深圳的连片改造项目，其中公共配套的比例就达到项目总面积的40%。

该项目位于新民社区北至新安大桥，西至兴一路、顺和路，东及东南以茅洲河为界，现状以旧工厂、旧村庄为主，改造方向为产城融合，创新产业与品质居住相融合，并借助地形实际打造丰富的公共空间。产城融合项目将带动新民社区产业、居住、教育医疗等公共配套实现一个质的飞跃。计划通过人民涌流域环境综合整治及茅洲河沿线城市品质升级项目，促进片区功能融合，串联片区内产业与城市区域，优化空间布局，从而实现片区的品质提升。

社区成城市更新主力军

城市更新的呼声在长安前所未有之热烈。

“毫无疑问，社区是长安镇城市更新项目的主力军。”陈文龙表示，“长安现有建筑物大多于80-90年代建成，年代较早，空间布局零散，建筑质量老化比较严重，建成区环境比较恶劣或者存在较大安全隐患，现有土地利用效率明显不符合社会经济发展要求。亟需通过城市更新盘活土地，实现土地的二次提升。社区确实有改造的迫切性，事实上，社区改造的热情高涨。”

从地理位置上看，推出11个城市更新项目的社区集中在长安南部片区，相比发达的北部片区社区，南部片区多是经济社会发展相对落后的社区。

但随着穗深城轨的通车，滨海湾片区的迅速开发，“三区”叠加的发展优势，长安南部片区的社区地理位置优势凸显，如何抓住机遇迎头赶上？城市更新是重要选项之一。

截至目前为止，纳入长安城市更新标图建库项目共184宗，面积900多万平方米，其中集体建设用地面积约780万平方米，社区是改造的主力军。例如沙头社区拥有穗深城际铁路和未来东莞地铁三号线站点，其得天独厚的交通优势不言而喻。沙头社区紧抓机遇，共推出6个城市更新单元，合计面积1980亩，成为长安镇城市更新招引前期服务商单元项目最多、总面积最大的社区。另一个有穗深城际铁路长安西站站点的厦边社区，也推出三个更新单元，包括TOD核心圈800米的城市更新单元和两个旧村的城市更新单元。

记者早前都采访过这些社区，当地干部和市民都充满希冀，认为这是一次难得的机遇，希望更新单元打造成为社区未来的城市名片，也通过更新单元，整体完善社区配套，提升社区环境和综合竞争力，希望追赶上北部片区的发达社区，甚至实现弯道超车。

规划发展原则：“成熟一片推进一片”

对于很多社区来说，城市更新是摸着石头过河。

2019年8月5日，长安镇印发实施《长安镇集体经济组织公开选取前期服务商操作指引（试行）》，明晰具体前期服务商的操作流程及申请公开招引前期服务商的主体须为集体经济组织。

“鉴于长安镇城市更新的前期工作的工作量大、耗时长、技术要求高，社区经验不足等，因此长安镇更新单元需引入前期服务商，为社区理顺改造项目推出市场前的土地整备。”陈文龙表示。

有市、镇政策的支持和指引，沙头、新民、厦边、厦岗等社区根据自身发展需求、地块开发成熟程度等条件，全力加快推动城市更新项目，并成功招引前期服务商，协助社区理顺城市更新项目前期土地整备及公开招引的相关工作流程。

城市更新项目前景是美好，但过程并不容易，因为社区现状多数为集体工业厂房片区，用地规模较大，推进过程中需要投入大量的人力物力资源，而且项目牵涉多方利益，能否最终实现？

“各个社区在积极推进城市更新的同时，需结合自身的短期和远期发展规划，坚持‘成熟一片，推进一片’的原则，分期分批地合理推进项目，集中利用社区有限的资源推进重点项目。”陈文龙强调，社区要推进项目要注意科学合理和公平公正公两大原则，社区应在选取或推进项目过程中充分发挥主人翁的主导作用，特别是招引企业资格条件的设定环节，切记不能受到开发商、平台转化企业的干扰，避免插旗圈地的情况发生，保障公开招引工作的公平公正。城市更新的项目涉及权益人比较多，如何核查和确定不动产权益、如何征询不动产权益人意愿、如何拟定拆迁补偿方案均需要公平公正公开下进行。