广州拟出新规破解物管难题 业委会成立难等有望解决

物业公司做事有欠缺小区才会成立业委会? 

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广州拟出台新规破解物管难题,针对诸多热点提出解决机制

近日,广州市住建委发布了《广州市物业管理条例(征求意见稿)》(以下简称《征求意见稿》),针对物业公司不作为、小区业委会成立难等热点提出了解决机制,包括设立“物业管理委员会”制度等。市住建委在相关说明中指出,物业管理纠纷数量呈上升趋势,出现了一些不容忽视和亟待解决的问题。到底出了什么问题？走访了广州多个小区,发现这些小区成立业委会的最初原因,都是业主对于物管现状不满,或者物管方要撤场。如果不能成立业委会等居民自治组织,或者成立了业委会而不能持续运营,物业管理就会出现这样那样的问题。

●天河区碧海湾小区

5000元的工程

物管处要收三五万

“前期物业公司要涨管理费,业主不同意。对方硬要涨,以维修的名义停运电梯。”碧海湾小区位于天河区,该小区的业主委员会负责人范先生告诉新快报记者,由物管引发的系列问题是小区成立业委会的根本原因。

范先生向新快报记者历数了前任物业公司引起业主不满的多件事:“以前,物管处做一个工程要三五万元,现在同样的工程不到5000元。”2008年,该小区业委会刚成立时,大楼有几部电梯坏了,物管却说全部8台电梯都要维修,而且报价很高,维修一部电梯要20万元,后来业委会自己找人维修,一共只花了几万元。

●海珠区盛景家园小区

业委会收到

近百条改善小区意见

“成立业委会的小区,多是物业公司做得有欠缺的地方,不然谁愿意费这个功夫(成立业委会)。”位于海珠区南洲街的大型小区盛景家园共有三期,业主多达几千户。经过15个月的筹备,该小区业委会于今年7月1日正式成立。小区业主张先生告诉新快报记者,有的物业公司会极力阻挠小区成立业委会,业委会能否成立的关键在于能否得到街道的支持。

“盛景家园业委会的成立比较顺利,没有听说过张贴的通知被撕掉,我觉得这是一种进步。”张先生称,业委会能够成立,原因有多方面,一是业主决心大,业委会中有一些能人;二是物业公司本身有意愿改善服务,特别是该小区的物业公司是个大公司,比较注意自身形象。

当然,这些不是根本原因。成立业委会,是盛景家园业主对物业管理表达不满的一种方式。

据业主反映,此前小区存在不少问题:车辆乱停放、电梯出现故障却因无人值班而没人管、物业公司承诺每栋楼有保安值班但实际上并非每栋楼配备保安、停车场有宠物随地大小便没有得到及时清理等。“对业主来说,小区的安全、卫生问题是关键,钱(物管费)多花点少花点还是其次。”张先生说。

盛景家园业委会成立之后,在业主群发起了接龙,结果业主提了近100条改善小区的意见,包括完善小区停车管理、规范小区外来广告管理、明确小区公摊水费计算等,基本上是此前物业管理落下的“旧账”。

●番禺区咏翠苑小区

业委会成立后物管水平迅速获改善

咏翠苑位于番禺区大龙街富怡社区,2012年成立业委会,2015年换届。该小区只有122户,是别墅区。

富怡社区居委会负责人胡柳丰表示,该小区业委会是所在社区4个业委会中做得最好的。“从我们的角度来看,该小区业主没有投诉、物管方也没有投诉,双方相安无事,业委会起到了作用”。

该小区业委会主任周女士在两届业委会中都以最高票数获得业主的支持。她告诉新快报记者,当初小区成立业委会是因为原来的物业公司要撤场。“业委会成立之后,迅速完成物业公司选聘工作,物业服务费在原有价格上升16%,在全体业主投票表决同意之后,顺利完成新旧物业公司的交接,确保小区的物业管理平稳过渡”。

通过业委会的努力,小区修补了外围栏,加装了防盗刃刺圈,维修了街道电灯,改造小区公园平面及绿化,更换小区大门汽车出入机闸及人行出入门禁,还提升了物业管理水平,治安、清洁都有所改善,获得了业主的肯定。

周女士认为,很多业委会“难产”,原因在于这些业委会不受信任。“要注意研究相关条文,按照相关规定,多少天公示,多少天进行下一个步骤都要做到,不能让人有任何质疑。还要注意业委会成员要代表小区各个单元的利益,比如我们小区,共有5条街道,当时是按照每条街最少1个候选人参选,而且选举时尽量引导业主投票,每条街至少选1个,以保持业委会成员的代表性。”周女士说。

●广州市某小区

物业公司撤场后居民生活成问题

“长期以来,社区各封闭小区只有物业服务公司,没有业委会,这是因为(业主)怕麻烦,不愿多事。”本地一名不愿具名的社区居委会工作人员表示,这就导致了物管方强势、业主弱势,出现矛盾均难以调和甚至无人理的局面。

该工作人员介绍了一个小区的情况:“小区的居住人群以国企职工、外来务工人员居多”,自物业公司2010年撤离后,由于无专业物管方,也没有业委会,小区环境变差,居民意见非常大。

该工作人员介绍,那时,小区连居民的基本生活设施需求都没法满足。小区曾经连续停水十多天,还存在部分排污管道损坏、污水四处渗漏等情况。为此,居委会向街道求助,由街道投入经费对小区损坏设施进行修理,这才解决了问题。

2013年,居委会开始协助小区完成第一届业委会选举,尝试解决小区的管理难题。而在选举业委会时,部分居民不理解,“大家没有意识到业委会的作用,我们牵头开了三次业主大会,才刚好满足对于同意人数的要求”。

然而,艰难诞生的业委会却没有发挥应有的作用。由于该小区是某单位的宿舍分房,部分房子的产权属于原单位,在关于管理权移交的问题上,业委会和该单位一直没有达成一致——单位要求在物管方进场后,直接将管理权转交物管方,而业委会却要求单位先将管理权转交给业委会,再由业委会聘请物业公司。尽管居委会在中间进行了多次协调,最终双方分歧依旧,三年期满以后业委会也没有再续期,无疾而终。

在广州市,像这个小区这样因各种原因无法成立业委会的小区,还有很多。那么,没有业委会,业主和居民可以怎样管理小区呢?

走访越秀区新河浦社区,发现该社区很好地解决了这个问题。该社区目前成立不了业委会,为了解决停车难、社区治安、居家养老等问题,就成立了居民互助会,同样具有法人地位,可以行使类似业委会的权力,并取得明显效果。此外,越秀区的寺右村正在筹备成立户委会,只有小产权的60多幢住宅居民,计划成立类似业委会的组织加强社区自管。